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政策发布丨中山市地下空间开发利用管理办法 信息来源:中山市工商联(总商会) 发布日期:2021-04-25
中山市人民政府关于印发中山市地下空间开发利用管理办法的通知


火炬开发区管委会,翠亨新区管委会,各镇政府、街道办事处,市各有关单位:

  现将《中山市地下空间开发利用管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题,请径向市自然资源局反映。

中山市人民政府
2021年3月1日

中山市地下空间开发利用管理办法

第一章 总 则

  第一条 为加强我市地下空间管理,促进地下空间资源合理开发和节约集约利用,保障权利人合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国人民防空法》等法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于我市行政区域内地下空间的开发利用管理。

  法律、法规对国防、人民防空、防灾减灾、文物保护、矿产资源等情形的地下空间开发利用另有规定的,从其规定。

  第三条 我市优先开发利用城市道路与交通设施、绿地与广场、公用设施及其他独立占地的公有物业资产所在用地的地下空间。

  第四条 地下空间开发利用遵循资源保护、统一规划、平战结合、综合开发、合理利用、公共利益优先、地上地下相协调的原则,鼓励地下空间竖向分层立体综合开发和横向空间连通开发,鼓励社会资本开发利用地下空间,推广政府和社会资本合作模式。

  第五条 市自然资源局负责地下空间开发利用的规划、用地和不动产登记管理工作。

  市住房城乡建设局负责地下空间工程建设(含人民防空工程)的监督管理工作。

  市交通运输、水务、应急管理、工业和信息化、城管和执法等相关行政主管部门按照各自职能分工,做好地下空间开发利用管理工作。

  火炬开发区管委会,翠亨新区管委会,镇政府、街道办事处(以下统称“镇街”)应协助市自然资源局开展地下空间资源调查监测及评价等有关工作。

  第六条 因国家安全和公共利益需要,政府可依法征收、征用地下建设用地使用权并给予补偿,地下空间使用权人应积极配合并提供便利条件。

第二章 规划管理

  第七条 地下空间分为浅层、次浅层和深层空间,实行分层开发利用。根据我市土层或者岩层的工程地质适宜性和水文地质适宜性,浅层地下空间为地表以下15米的空间,次浅层地下空间为地表以下15米到30米的空间,深层地下空间为地表30米以下的空间。

  浅层地下空间主要用于公共服务设施、商业、停车场、市政设施、地下管线、综合管廊等,次浅层地下空间主要用于轨道交通、道路、仓库等,深层地下空间主要用于特种工程,并作为远期开发资源加以保护。

  第八条 地下空间开发利用规划包括地下空间开发利用专项规划和控制性详细规划。

  第九条 地下空间开发利用专项规划是国土空间总体规划的重要组成部分,内容包括地下空间开发战略、规划目标、总体布局和用地规模、功能分区和空间管制、竖向分层划分、重点地区建设范围、开发步骤,以及平战结合、环境保护、安全保障等内容,由市自然资源局牵头会同市住房城乡建设、交通运输、应急管理等部门组织编制,报市人民政府批准实施。

  涉及地下空间的人民防空、地下管线、综合管廊、地下交通、轨道交通、海绵城市等专项规划应与地下空间开发利用专项规划相互衔接。

  第十条  涉及地下空间开发利用的地区,在符合国土空间总体规划和地下空间开发利用专项规划的前提下,可单独编制地下空间控制性详细规划或结合地上控制性详细规划一同编制。

  地下空间控制性详细规划包括地下空间开发范围、使用性质、开发强度、开发深度(层数)、竖向标高、建筑退让、出入口设置、连通要求、设施配套等控制引导要素,以及地下空间开发利用功能、规划平面和竖向布局、地下的交通设施、公共服务设施、市政公用设施、防灾减灾设施、公共空间等内容。

  第十一条 涉及地下空间开发利用的城镇核心区、体现城镇历史风貌的地区、重要道路沿线地区、交通枢纽地区、轨道交通地下换乘站点地区、其他重要发展区等城镇重点地区,应编制城市设计及区域交通组织设计,从整体平面和立体空间上统筹城镇建筑布局及交通组织、协调城镇景观风貌和地下空间形态。

  涉及地下空间开发利用的城镇重点地区的城市设计与控制性详细规划同步编制、同步报批,成果内容和要求纳入所在地区的控制性详细规划。涉及地下空间开发利用的城镇重点地区以外地区的控制性详细规划设立城市设计专章。

  第十二条 市自然资源局依据控制性详细规划出具规划条件,明确地下空间开发利用的使用性质、建设规模、开发强度、水平利用范围、竖向利用深度、分层开发控制、地下公共服务和市政公用设施配套、出入口设置、地下建筑退线、通道连通方式,以及地下交通设施之间、地下交通设施与相邻地下空间之间互联互通等控制性、指引性要求,并作为地下空间土地供应文件的组成部分。

  第十三条 因国家、省、市重点建设项目需要使用土地,但未编制控制性详细规划或者现行控制性详细规划中无地下空间开发利用管控要求的,应组织编制规划条件论证报告,其地下建设用地使用权划拨、出让以及建设用地的规划许可以经市人民政府批准的规划条件论证报告为审批依据。批准规划条件按照《中山市控制性详细规划管理办法》第二十条规定的程序执行。

  第十四条 开发利用地下空间应依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。结建式地下空间建设项目应与地上建设项目一并取得规划许可,单建式地下空间建设项目可单独取得规划许可。

第三章 用地管理

  第十五条 开发利用地下空间应依法取得地下建设用地使用权。地下建设用地使用权可分层设立、分层使用。

  自本办法实施之日起,新供应建设用地原则上包含浅层地下空间的建设用地使用权,地下空间开发利用专项规划或者控制详细规划另有要求的除外。新建结建式地下空间建设项目应一并取得地上建设用地使用权和地下建设用地使用权,新建单建式地下空间建设项目应单独取得地下建设用地使用权。

  新供应建设用地的地下建设用地使用权划拨、出让审批参照我市现行土地供应有关规定执行。根据供应要求、使用用途,地上建设用地使用权和地下建设用地使用权可分别以不同的供应方式取得。

  第十六条 本办法实施之日前,已划拨或出让且已按照规划许可建成的结建式地下空间建设项目,不再单独办理地下空间土地供应手续,其建设主体可确定为浅层地下建设用地使用权人。已建成部分超出浅层地下空间范围的,其建设主体确定为已建成部分的地下建设用地使用权人。已划拨或出让但未建成的结建式地下空间建设项目,不再单独办理地下空间土地供应手续,其建设主体可确定为浅层地下建设用地使用权人。

  第十七条 经营性地下建设用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应以招标、拍卖、挂牌、上网竞价等公开竞价方式出让。但符合规划并有下列情形之一的,可以协议方式出让:

  (一)地上建设用地使用权人申请开发其名下建设用地范围内浅层以下的地下空间,且不影响国家安全和公共利益使用需要;

  (二)附着于交通设施等公益性项目,且受客观条件制约不具备独立开发条件的经营性地下空间;

  (三)需穿越城市道路与交通设施、绿地与广场、公用设施及其他独立占地的公有物业资产所在用地的地下公共连通通道,或者连接两宗已设定产权地块的地下公共连通通道;

  (四)公共停车场地下建设用地的供地计划公布后,同一宗地只有一个意向用地者;

  (五)其他依法可协议出让的情形。

  第十八条  建设用地使用权土地出让金一般按照地上、地下分别计收,但新供应的地上地下结建式的建设用地使用权出让金可一并计收,出让年限在有关法律、法规规定的不同用途的最高使用年限内确定。

  第十九条  实行有偿出让的地下建设用地使用权评估价格按照同类土地用途评估价格的一定比例确定,标准如下:

  (一)地下商业、办公等用地计容部分按照同类土地用途对应的地上首层市场评估楼面地价的比例确定,其中轨道交通站场范围内地下空间出入口层比例为60%,其他地下负一层的比例为25%,地下负二层及以下的比例为15%。

  (二)地下仓储、工业用地按照同类土地用途对应的地上市场评估楼面地价的10%确定;

  (三)除上述情形以外的其他地下空间(包括地下停车库、设备用房等)按照地上首层机动车库市场评估价格的比例确定,其中地下负一层的比例为15%,地下负二层及以下的比例为8%。

  地下建设用地使用权出让价格参照现行国有建设用地出让价格有关规定执行。

  第二十条 对新建建设项目充分利用地下空间,超过停车配建标准建设地下停车场,并作为公共停车场向社会开放的超配部分,可不计收土地价款。

第四章 工程建设管理

  第二十一条 市住房城乡建设局应根据地下空间开发利用专项规划统筹政府产权用地范围内公益性地下空间项目的投资建设,制定年度建设计划,明确年度地下空间建设目标、重点建设区域、建设项目及其实施主体、推进步骤、保障措施等,报市人民政府批准后实施。

  第二十二条  地下空间工程建设应遵守基本建设程序,符合工程质量标准和施工安全要求。所涉及的勘察设计、环境评估、安全评估与监察、工程监理、质量管理等应按照有关法律、法规规定执行。

  涉及人民防空的地下空间工程,其设计、施工还应符合国家规定的防护标准和质量标准,满足人民防空效能。

  第二十三条 鼓励区域地下空间整体开发建设。相邻地块地下空间具备整体开发条件的,建设单位可统一规划、整体设计、统一建设。

  轨道交通规划控制范围、保护范围内的地下空间工程,以及与轨道交通地下设施相邻的其他地下空间工程,应与轨道交通工程进行整体开发建设。

  轨道交通工程建设应与沿线地块、道路、地下公共通道及市政设施等建设活动相衔接。轨道交通建设沿线及防护区划内的人民防空设施应按照人民防空专项规划要求统筹设置,综合利用。

  第二十四条 对建设用地规划条件已明确地下空间工程连通要求的,先建单位应根据规划要求和有关设计规范预留地下连通工程接口,后建单位履行后续地下空间工程连通义务。

  建设用地规划条件未明确与相邻地下空间工程连通要求但建设项目确需连通的,建设单位应与相邻地下空间所有权人进行协商,就连通事宜、通道位置、标高等内容达成一致意见,并按照规定程序报批。

  第二十五条 地下空间工程施工图设计应符合规划要求以及相关规定、标准和规范,满足地下空间对人民防空、消防安全、地下管线、环境保护、交通组织、防水排涝、安全和设施运行、维护等方面的使用要求,其使用功能与出入口设计应与地表建设相协调。

  第二十六条 地下空间工程建设须依法取得建筑工程施工许可证。结建式地下空间工程应与地上建筑工程一并取得建筑工程施工许可证,单建式地下空间工程应单独取得建筑工程施工许可证。未依法取得建筑工程施工许可证的,不得进行地下空间工程施工。

  第二十七条 地下空间工程施工前,建设单位须对施工区域及周边现有建(构)筑物、市政设施、地下管线、综合管廊、交通设施、人防工程、文物、古树古木等进行调查,制定应急预案,采取预防措施。

  在文物保护单位保护范围内的地下空间工程施工应按照文物保护法律、法规的要求进行报批。

  第二十八条 单建式地下空间工程需要利用地上空间的,应征求地上建设用地使用权人的意见,并订立书面地役权合同。

  轨道交通的通道、出入口、通风亭和冷却塔等配套设施需要与周边物业结合建设的,由轨道交通建设经营单位与周边物业所有权人、使用权人协商解决。

  新设立的地下空间建设用地使用权,不得损害已经依法设立的用益物权;对已经依法设立的用益物权造成损害的,应依法予以赔偿。

  第二十九条 施工单位在进行地下空间工程建设时,须保证建(构)筑物的稳定与安全,应采取有效的安全和防护措施,科学合理地协调地上空间和地下空间的承载、震动、污染、噪声及相邻建(构)筑物安全,不得破坏市政管线功能,不得影响地上和地下交通运输,不得妨碍地上的规划功能,不得对地上建(构)筑物、附着物造成危害。

  在轨道交通保护范围内从事建造、拆卸建(构)筑物、钻爆、开挖等危害轨道交通安全运营的作业,实施前应征求轨道交通建设经营单位意见。

  第三十条 地下空间工程建设竣工后,建设单位应持竣工测绘成果,向市自然资源局申请建设工程规划条件核实。未经核实或者经核实不符合建设用地规划条件的,建设单位不得组织竣工验收,不得交付使用。结建式地下空间工程应与地上建筑工程一并进行规划条件核实及竣工验收。

  第三十一条 地下空间工程竣工验收合格后,建设单位应依法向市自然资源档案馆移交完整的地下空间工程档案。

第五章 不动产登记

  第三十二条 地下空间建设用地及建(构)筑物权利人可依法向市自然资源局申请办理不动产权利登记和其他法定事项登记。

  第三十三条 地下建设用地使用权及建(构)筑物所有权按照相应的不动产单元为基本单位进行登记,可分层设立、分层登记。

  结建式地下空间建设项目的地下建设用地使用权及建(构)筑物所有权的首次登记,应与地上建设用地使用权及建(构)筑物所有权共同办理。本办法实施前,地上建设用地使用权及建(构)筑物所有权已办理首次登记的,可单独申请办理地下建设用地使用权及建(构)筑物所有权首次登记。

  单建式地下空间建设项目的地下空间建设用地使用权及建(构)筑物所有权的首次登记应单独办理。

  第三十四条 电力、信息与通信、给水、排水、石油、天然气等管道设施,直埋地下所占空间未形成建(构)筑物,或者形成的建(构)筑物未达到国家规定的不动产登记条件的,不予登记,但可依书面合同申请地役权首次登记。

  第三十五条 地下空间不动产登记应在不动产登记簿及不动产权属证书上注明“地下”。属人防工程的,应在不动产登记簿上注明“人防工程”;属兼顾人防要求的,应在不动产登记簿上注明“兼顾人防”,并记载平时用途。

  第三十六条 地下空间建(构)筑物不得办理预售,经首次登记后方可销售、出租。依法按照国家、省规定的比例修建的人民防空工程,应按照设计文件在实地标注,任何单位和个人不得出售。

  公共停车场建设用地使用权可整体或整层转让、转租,单层公共停车场建设用地使用权不得分割转让和分割转租;公共停车场车位及配建的附属经营设施不得对外销售,公共停车场车位不得固定出租。

第六章 使用管理

  第三十七条 地下空间的权利人、使用人或者维护管理责任人应按照规定对地下空间进行日常管理和维修,保障公共通道及出入口的开放性,保持消防、人防、报警、通风、照明、监控、通信、无障碍等设施正常运行,规范设置地下空间的标识管理和指引,并配合城市基础设施的维护单位进行日常维护保养。

  第三十八条 使用地下空间应符合安全生产、消防、防洪排涝、市容环卫等规范、标准、规定的要求。禁止擅自改动地下空间结构,禁止擅自改变地下建(构)筑物使用性质或者用途。未经许可擅自改变地下建(构)筑物使用性质或用途的,地下空间的权利人、使用人应限期恢复原状。

  第三十九条 地下空间的权利人、使用人或者维护管理责任人应制定应急预案并组织演练。突发事件发生时,应及时向有关部门报告。

  对公众开放的地下生产、经营场所或者其他地下公共活动场所,应设置相关安全设施、设备,消防安全重点单位应根据需要建立微型消防站。权利人、使用人或者维护管理责任人应对安全设施、设备进行定期检查、维修,确保其完好。

  第四十条 平战结合的地下空间权利人、使用人或者维护管理责任人应保证各项防护设施的状态良好,并确保战时能迅速投入使用。战备需要时地下空间权利人、使用人或者维护管理责任人应无条件服从统一调度。

第七章 法律责任

  第四十一条 违反本办法规定,相关法律、法规已有处罚规定的,从其规定。行政主管部门违反本办法规定的,由本级人民政府或者上级人民政府有关部门依据职权责令改正,通报批评;对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予处分。

  第四十二条 地下空间开发利用过程中对已经依法设立的用益物权、建筑物或者构筑物造成妨碍或者实际损害的,应依法承担相应的民事责任。

第八章 附 则

  第四十三条 本办法所称地下空间,是指本市行政区域内地表以下的空间,包括结建式地下空间和单建式地下空间。结建式地下空间,是指结合地表建筑一并开发建设的地下空间。单建式地下空间,是指独立开发建设的地下空间。

  利用城市道路与交通设施、绿地与广场、公用设施及其他独立占地的公有物业资产所在用地开发的地下空间视为单建式地下空间。

  本办法所称公有物业资产,是指本市行政事业单位利用财政拨款、自有资金、合作合资、企业剥离改制、规划配套、行政罚没、社会捐赠等方式形成、建购的办公用房、住宅、商业用房、厂房、仓库、文教卫体用房、政府公共服务和产业用房、停车场(库)、土地及其他附属设施等产权归政府所有的资产。

  本办法所称地役权,是指按照合同约定,利用他人不动产,以提高自己不动产效益的权利。

  第四十四条 集体建设用地地下空间开发利用管理参照本办法执行。

  农村居民点居民自建自用的地下建(构)筑物管理不适用于本办法。

  第四十五条  本办法自2021年4月1日起施行,有效期3年。